老贴重发：南京写字楼市场报告
2007-6-7 18:52:00
| 老贴重发：南京写字楼市场报告
市场调查篇结论：
中高档酒店式服务写字楼是现在以及未来一段时间内鼓楼地区写字楼市场的空白点。
健康办公与景观将会是有利卖点。
该地块在鼓楼地区属于二流地块，尤其是交通通达性差。
在项目地块上建一幢以成长型的中小企业为主要目标客户群的中高档写字楼，是最佳选择。
如果建一幢低档写字楼，不符合鼓楼地区及鼓楼地区写字楼市场的发展趋势，并和目前正在使用的写字楼在同一层次上进行竞争。如果建一幢高档写字楼，受到地块自身条件的极大限制，并会面临来自在建和将要面世的大量高档写字楼的打压。
建一幢中高档写字楼，符合地块的基本条件，
医疗保健 专科 难病 医院 保健 妇产 儿童 牙科 口腔 专科 难病 医院 保健 妇产 儿童 牙科 口腔 药店 诊所 美发 美容院 整容整形 心理诊所 整容整形 心理诊所填补了市场空白点，避免了激烈的市场竞争，可以创造最大的市场价值。
产品定位篇：
中高档，24小时办公服务的健康花园式甲级写字楼，同时具有花园与生态办公环境，低消耗使用，取消中央空调，改为户式空调，同时降低建材和配套设施的档次，控制成本，形成成本优势和销售价格优势。
客户定位：
成长型知识类中小型企业，对于办公环境档次与物业管理有较高要求，对于面积的要求主要为90－130平方米之间。
价格定位：
进入市场时，均价为5200元/平方米，通过不断多次的调价，最后均价上调到6000元/平方米，整体均价控制在5500元/平方米左右。
物业管理：
24小时酒店式服务，国内著名写字楼物业管理单位。
推广策略：
少放多提，低开高走，高位宣传，特色经营，定点攻关。
付款策略：
针对客户定位的特点，设计有多种付款方式供客户选择，但是重点方法为付首期款、然后按揭，一次性付款，其次为分期付款，最后是为防止万一而设计的多样特色付款方式。
媒体策略：
取得销售许可证之前软文报道＋预订广告
运动/娱乐 桌球 溜冰 公园 游泳 俱乐部 娱乐城 茶馆. 保龄球 影剧院 户外用品 足疗按摩 文艺场馆 健身会所 KTV酒吧，第一轮市场冒尖，南京日报，扬子晚报，现代快报，金陵晚报加户外广告；
预订达到30％，进行第二轮热捧造势宣传，引发跟随买家。同样为四大报，增加软文报道，提高关注度、知名度；
开盘，进行第三轮庆祝宣传，相应SP活动，促进口碑效应，促进签约与提价后的继续销售。
持续期，基本依靠售楼处现场销售，以及口碑传播。
投资与利润分析：
一、容积率 8 建筑面积35200 本案容积率
未定，故仅供参考，为此我们特别准备了35200平米与44000平米两种容积率的成本利润分析。
项目 金额(元/平方米) 金额（元）
土地费用 1250 44000000
土建安装 1650 58080000
消防及智能化 150 5280000
设备(电梯等) 100 3600000
景观与其他杂费 200 7040000
规费 400 14080000
税费 300 10560000
管理成本 50 1760000
销售推广成本 200 45000000
成本 4300 182360000
销售均价 5500 320720000
利润 1200 52800000
二、容积率 10 建筑面积：44000
项目 金额(元/平方米) 金额（元）
土地费用 1000 44000000
土建安装 1650 72600000
消防及智能化 150 6600000
设备(电梯等) 100 4400000
景观与其他杂费 200 8800000
规费 400 17600000
税费 300 13200000
管理成本 50 2200000
销售推广成本 200 8800000
成本 4050 178200000
销售均价 5500 312400000
利润 1450 63800000
项目经营思想、战略及风险防范
一．追求经济效益和企业品牌的双赢，避免轻视或者片面追求经济效益
1．追求合理的、最大化的经济效益
中国改革、开放二十多年来，市场经济制度已经确立，并有了一定的成熟度。在市场经营活动中，按市场经济规律办事、追求合理的、最大化的经济效益，已经得到了社会的普遍认同。一个经营实体要生存、要发展，就必须以经济效益为中心，在政府的各项法律、法规允许的范围内，全力以赴地追求经济效益最大化。
特别是在市场机制日益完善、市场竞争日益激烈的条件下，努力获取合理的、最大的经济效益，已经是一件刻不容缓的事情。
江苏省华厦房地产开发公司，作为一家专业的房地产开发经营企业，自然不应该例外。
文章来自以下地址： http://lllryty3.blog.qingdaomedia.com/archives/2007/633168391629687500.html http://www.age80.net//user1/szfdbnbnty/archives/2007/633168391641250000.html http://www.blogshow.net//myblog/11822/archives/2007/633168391661875000.html s |
2007-6-12 14:40:00
 你说的没错,那样的一切和平是很好! 可对于我来说,我还是比较喜欢第二种! 和平似的各自有自己的空间啊! |
2007-6-11 14:30:00
| 不只你跟自己说， 还有我，生日快乐，哥，很想你。 |
2007-6-8 12:10:00
| 加油啊。。。目标等着你去找他呢。。。 好生活。好帮生 |